Признание права собственности на квартиру в судебном порядке. Подводные камни

На практике часто гражданин (покупатель или инвестор) приобретая квартиру в строящемся доме оказывается перед фактом - дом полностью возведен, зачастую даже заселен, но оформление права собственности на квартиру по каким-либо причинам откладывается на неопределенный срок. Часть граждан-соинвесторов может уже по много лет проживать в построенном доме и пользоваться "своей" квартирой, но свидетельство на свидетельство на право собственности на квартиру получить не могут, соответственно по факту не могут распорядится своим имуществом, продать, завещать, обменять, подарить квартиру. Такая ситуация складывается, как правило, из-за столкновения интересов застройщика и  городских властей.

В таком случае оформить право собственности можно только в судебном порядке, путем обращения в суд с иском о признании права собственности на квартиру через суд. 

Итак, рассмотрим пример. Дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем в соответствии с ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Поэтому до сдачи дома в эксплуатацию невозможно просить суд о выделе квартиры в натуре.

Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру через суд, выделе квартиры в натуре.

Вместе с тем, поскольку покупатель исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права собственности на квартиру в строящемся доме), как на долю  в общем объекте инвестиций - новостройке. Смысл такого иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В конце концов, собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. 

Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков. Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке.

Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами.

Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, покупатели могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков либо Закон «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.

Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цены выполнения работы.

Покупка квартиры в новостройке, несомненно, является более выгодным вложением денег по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке жилья.

И пока на рынке жилья сохраняется ситуация, при которой спрос на жилье превышает предложение во много раз, принципиальных изменений сложно ожидать — покупатели берут то, что предлагают, рискуют и часто оказываются обманутыми.

Comments: