Признание прав собственности на земельные участки.

В нашей юридической фирме ПБ Юристократ в последнее время активно решаются споры по поводу права собственности на земельные участки. У наших юристов накоплен богатый опыт разрешения различных юридических вопросов связанных с землей. Нередко к нам обращаются за помощью по таким вопросам, как признание прав собственности на земельный участок, в том числе и между участниками общей долевой собственности, оформление прав на земельные участки, приватизации участков, аренды, землепользования. Так же наше участие требовалось в спорах с разделом домовладений между наследниками, при которых приходится соответственно делить и сам земельный участок. Не остается без внимания вопрос о землях сельскохозяйственного назначения, ведутся разрешения споров связанных с правами на земельные паи (доли) земель сельскохозяйственного назначения, речь идет о земельных паях, которыми были наделены работники и пенсионеры сельскохозяйственных предприятий (колхозов и совхозов). В этом направлении мы предлагаем юридические услуги, как для самих сельскохозяйственных организаций, так и для владельцев паев, их для наследников. Помогаем и консультируем в конкретных ситуациях – признание либо восстановление прав на паи, в том числе и в судебном порядке, наследование паев, оформление сделок с паями, выделение земельных участков в счет паев, проведение собраний участников общей долевой собственности, подготовка документов для постановки земельного участка на кадастровый учет, смена назначения земельного участка. Мы встанем на защиту и ваших земельных прав собственности.

Рассмотрим некоторые вопросы, возникающие при земельных сделках.

Какие документы нужно приготовить при покупке земельного участка?

• Как минимум продавец должен предоставить покупателю следующий перечень документов:

1) паспорт - для гражданина, для его представителя - паспорт и нотариально удостоверенная доверенность;

для предпринимателя - паспорт и свидетельство о государственной регистрации;

для юридического лица - учредительные документы.

2) кадастровый паспорт (ранее — план) земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, переход права собственности при отсутствии кадастрового паспорта (плана) земельного участка не может быть зарегистрирован.

3) правоустанавливающий документ (договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ).

4) свидетельство о праве собственности на участок. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Именно свидетельство на право собственности является основным документом, подтверждающим права продавца при реализации земельного участка.

5) отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения требуется предварительное получение отказа субъекта РФ от его покупки. Актуальная информация о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, может быть получена в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, с оплатой пошлины. Эти сведения носят срочный характер. Все службы и организации принимают выписку из ЕГРП в течение десяти календарных дней с момента выдачи.

Кроме того, информацию о продавце (предпринимателе или юридическом лице) покупатель может самостоятельно запросить за отдельную плату в налоговой инспекции по месту нахождения продавца.

После проверки соответствия всех данных и предоставленных продавцом документов можно переходить к обсуждению условий договора.

Как происходит проверка юридической истории земельного участка?

• В ходе проверки юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению земельного участка собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (то есть проверяется цепочка собственников). Какие проводились ранее сделки с земельным участком (с проверкой законности данных сделок). Кому, и на каком основании принадлежит земельный участок в настоящее время (с анализом законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

a) существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;

b) сведения о проведении межевания земельного участка;

c) существуют ли претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;

d) имеются ли судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;

e) наличие объектов недвижимости на земельном участке;

f) ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Юридическая проверка земельного участка, должна осуществляться до проведения сделки, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом. Это позволит также избежать возможных судебных притязаний со стороны третьих лиц на земельный участок и обеспечит защиту права собственности приобретателя актива.

Если планируется строительство дома на приобретаемом участке, то на какие моменты покупателю стоит обратить особое внимание?

• При покупке земельного участка для строительства на нем жилого дома, прежде всего, необходимо обратить внимание на категорию данного земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования (для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства). В зависимости от категории и вида разрешенного использования земельного участка определяется возможность строительства на нем жилого дома. Если категория земельного участка, его целевое назначение и разрешенное использование исключают осуществление строительства, то законно возвести дом можно, лишь изменив категорию земельного участка или вид его разрешенного использования. Это потребует дополнительных временных и денежных затрат.
  Зачастую мешает и наличие различных обстоятельств. Например, нередко после покупки земли выясняется, что в определенном месте в пределах границ участка нельзя строить дом из-за проложенных теплосетей или каких-либо других коммуникаций. В будущем в случае обнаружения неисправности здесь могут проводить аварийно-ремонтные работы. При этом собственники участка не получат никакой компенсации, поскольку ранее дали свое согласие на соответствующие обременения участка при его приобретении.

Какой список документов необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

• Для государственной регистрации прав на земельный участок необходимо предоставить в Отдел Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка следующий список документов:

1. Документы, удостоверяющие личность. Для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации, для юридического лица — учредительные документы.

2. Документы для государственной регистрации прав на земельный участок, а именно:

a) акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло;

b) договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка;

c) иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав;

d) документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт земельного участка.

Помимо вышеперечисленного списка, так же необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки. Например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе Федеральной регистрационной службы.

Где и как можно заранее узнать об ограничениях использования участка?

• Российское законодательство позволяет любому гражданину свободно получать сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешенного использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (выписка выдается в течение десяти рабочих дней согласно п.8 ст. 14 ФЗ от 24.07.2008 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Подобного рода информацию можно получить и в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка путем запроса данных из ЕГРП (выписка из ЕГРП выдается обычно через пять рабочих дней). При получении вышеуказанных документов заявитель оплачивает госпошлину.
  Чтобы узнать о перспективном использовании земельного участка, необходимо целесообразно обратиться в отдел архитектуры администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.

В каких случаях, и в каком порядке земельный участок может быть изъят у собственника?

• В качестве одного из оснований прекращения права на земельный участок, земельный кодекс РФ предусмотрел его принудительное изъятие в виде конфискации (по решению суда в виде санкции за совершение преступления), реквизиции (временное изъятие в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер), изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса РФ, и может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, о чем собственник земельного участка должен быть уведомлен не позднее, чем за год до предстоящего изъятия (ст. 279 Гражданского кодекса РФ). Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ч.3 ст.6 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Изъятие в данном случае происходит только в судебном порядке по заявлению органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации. Заявление в суд должно содержать материалы проверки соблюдения земельного законодательства. В соответствии с Положением о государственном земельном контроле, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. № 689, проверки подобного рода вправе проводить Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, как по своей инициативе, так и по инициативе государственных и муниципальных органов. Другой случай утраты земельного участка связан с принудительной продажей имущества банкрота, но это неизбежное следствие развития рынка. В целом права собственника земли, в том числе на судебную защиту от незаконного изъятия, гарантированы Конституцией РФ и нормами международного права.

Comments: