ВОПРОС

Добрый день! У нас проблема с приватизацией квартир в общежитии, которое было приватизировано коммерческой фирмой. Дом начал строить завод еще в 80-х годах, до начала всех приватизаций. Построил коробку, потом началась перестройка, и строительство дома заморозили. Завод был сначала приватизирован, потом продан украинскому холдингу. Новые хозяева достроили дом, и по договору коммерческого найма пустили жильцов в 2008 году. Законно ли в данном случае дом перешел украинцам? Имеют ли право жильцы приватизировать жилье, ну или хотя бы потребовать передачи дома в городской муниципалитет?

ОТВЕТ

Однозначного урегулирования данной ситуации в действующем законодательстве нет.
С одной стороны, украинская компания в данном случае является добросовестным приобретателем. Соответственно, как указал в своем Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П Конституционный суд РФ, даже в случае если сделка по приватизации незавершенного строительства была совершенна незаконно, последующий приобретатель уже стал добросовестным, а соответственно, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
На практике это означает, что возврат дома в собственность завода, а потом приватизация гражданами по искам о приватизации квартир с признанием недействительной передачи квартир в собственность завода невозможна, так 
как уже есть новый собственник, являющийся добросовестным.
Кроме того, первоначальный объект - незавершенное строительство - уже перестал существовать, так как дом достроен и в любом случае какие-либо действия (в частности возврат) над ранее существовавшим объектом уже невозможны.
С другой стороны, как указывал Верховный суд в Определении от 5 апреля 2011 г. N 46-В11-3, в соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход 
государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья. В связи с этим факт включения объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должен влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе, и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
С учетом этой позиции попытаться обратиться в суд с иском о приватизации все-таки стоит. Здесь будет важно рассмотреть вопрос о том, когда именно, и на каких основаниях жильцы были заселены данный дом, до передачи или  после нее.

к.ю.н. Приходин С.А. 04.10.2012

Comments: