Передача имущества в аренду, а также сдача работ в случае отказа заказчика от их приемки. | Korporativnoe pravo
ГлавнаяКорпоративное право → Передача имущества в аренду, а также сдача работ в случае отказа заказчика от их приемки.
Абонентское обслуживание
Аутстаффинг персонала
Подбор персонала, кадровые услуги
Строительство
Недвижимость
Информационные услуги
Арбитражные дела
Кадровый учет
Налоговое право
Защита от потребителя
Авторское право
Трудовое право
Бухгалтерское сопровождение
Ликвидация фирм
Регистрация ООО, ЗАО
Регистрация НКО, НП, АНО
Регистрация ЗАО
Выписки ЕГРЮЛ, ЕГРИП, ЕГРП
Регистрация ИП
Рейтинг пользователей: / 0ХудшийЛучший 

Заключение относительно передачи имущества в аренду, а также сдачи работ в случае отказа заказчика от их приемки.

 

Ситуация.

Имущество подлежит сдаче в аренду с условием его сборки монтажа арендодателем. Договором предусмотрено, что имущество передается в аренду в смонтированном виде. В связи с этим возникает ряд вопросов.

1. С какого момента Имущество считается переданным заказчику/арендатору?

Согласно договору передача имущества оформляется актом сдачи смонтированного имущества, соответственно, имущество считается переданным с момента подписания такого акта.

В случае отказа заказчика от приемки имущества акт может быть подписан в одностороннем порядке арендодателем, соответствующие положения предусмотрены договором.

Также следует обратить внимание на смешанную природу договора - подряд+аренда.

Как следствие, к договору применяются нормы обоих глав.

Одновременно нормы главы о подряде прямо предусматривают подписание односторонних актов сдачи работ.

Выдержка

Статья 753. Сдача и приемка работ

4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Вопрос правильного оформления односторонних актов сдачи-приемки работ рассматривается в судебной практике.

Существенными моментами для решения данного вопроса являются:

- обязательное предварительное уведомление Заказчика о готовности результата работ и необходимости в установленное время приступить к приемке

- желательно участие независимых лиц в процессе приемки, в частности это может быть комиссия из представителей подрядчика, субподрядчиков, экспертов

- отличным доказательством может послужить заключение эксперта о готовности результата работ и отсутствии недостатков

- также сильным аргументом могут послужить видео-запись и фото-фиксация процесса приемки и готовности работ.

Выдержка

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2011 по делу N

А32-21748/2010

Арбитражный суд удовлетворил иск ООО о взыскании с общества задолженности и неустойки, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что в подтверждение факта выполнения работ подрядчик представил акты о приемке выполненных работ формы N КС-2, а также справки о стоимости выполненных работ формы N КС-3, которые направлены в адрес заказчика письмом. Заказчик указанные акты не подписал, оплату по ним не произвел, направленная в его адрес претензия оставлена без удовлетворения. Заказчик предоставил мотивированный отказ от подписания актов о приемке выполненных работ формы N КС-2, лишь после того как истец обратился с иском в суд, который отклонил довод последнего о том, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата, поскольку установление факта передачи актов выполненных работ и указание в письме на выполнение работ являются достаточным основанием для возможности подрядчика требовать оплаты. Суд также установил, что выполнение работ подтверждается комиссией, в составе которой были представители заказчика и третьего лица (п. п. 1, 4 ст. 753 ГК РФ).

На сегодняшний день уже подписанный акт не позволяет сделать вывод о передаче имущества арендатору, в связи с чем дается нижеследующая рекомендация.

Рекомендация

1. оформить односторонний акт, выдержав все рекомендации указанные выше, а именно:

2. подшить в папку договора обязательное предварительное уведомление Заказчика о готовности результата работ и необходимости в установленное время приступить к приемке

3. оформить участие независимых лиц в процессе приемки, в частности это может быть комиссия из представителей подрядчика, субподрядчиков, экспертов

4. оформить заключение эксперта о готовности результата работ и отсутствии недостатков

5. оформить видео-запись и фото-фиксацию процесса приемки и готовности работ.

6. направить заказчику экземпляр акта с приложениями для ознакомления с сопроводительным письмом.

7. мотивированно отвергать недостатки, указываемые Заказчиком, не признавая вины.

8. собрать доступные доказательства использования имущества (письма третьих лиц, фото-, видео - фиксация и пр.)

2. В каком состоянии Имущество должно быть передано заказчику/арендатору?

Договором предусмотрено, что имущество передается в смонтированном состоянии, готовом к эксплуатации.

Такой подход отвечает нормам ГК РФ, согласно которым могут устанавливаться требования к состоянию Имущества в момент его передачи.

Смонтированное состояние - одно из возможных состояний Имущества.

Выдержка

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

3. Какие последствия передачи Имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды?

Законодательство и судебная практика не содержат единых норм по данному вопросу, так, существует несколько позиций.

Выдержки

Вывод из судебной практики: Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655

"...В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 05.04.2006 N 5\2907 Комитет обязался передать предпринимателю нежилое помещение общей площадью 107,4 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Нижний Новгород, улица Ванеева, 1а (литер А), для размещения в нем магазина. Пунктом 3.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а пунктом 5.3.2 - ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.

Между тем, спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса..."

Вывод из судебной практики: Неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться.

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2095/08-С6 по делу N А60-25751/2007

"...С учетом того, что факт нахождения ответчика в указанном помещении в спорный период подтверждается имеющим преюдициальный характер решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2006 по делу N А60-41541/2005 (оставлено без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007), согласно которому общество "Минерал" выселено из помещения по ул. 8 Марта, 12, литера Б, суд первой инстанции признал доказанным факт пользования ответчиком арендованным помещением в период с 01.01.2006 по 04.04.2007 и на основании положений ст. 395, п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика арендную плату в размере, установленном договором аренды, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Указанные выводы суда являются правильными, соответствуют закону и подтверждаются материалами дела.

Ссылки заявителя на неудовлетворительное состояние арендованного помещения, а также на невозможность осуществлять в данном помещении производственную деятельность сами по себе не свидетельствуют о том, что общество "Минерал" не пользовалось спорным помещением, которое было ему передано по акту приема-передачи.

Кроме того, как следует из положений ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Таким образом, доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.

Доказательства, подтверждающие факт передачи обществом "Минерал" спорного помещения Комитету по управлению имуществом, в материалах дела отсутствуют..."

Исходя из вышеприведенной практики, очевидно, что вопрос о том, пригодно ли было имущество к использованию, и начала ли начисляться арендная плата, будет решаться судом исходя из материалов и доказательств, представленных сторонами.

В связи с этим необходимо тщательно следовать рекомендациям, изложенным в настоящем заключении.

4. Если арендатор отказался от приемки Имущества, как доказать, что он фактически начал использовать Имущество?

Такими доказательствами могут послужить:

- односторонний акт передачи;

- фото фиксация пользования;

- видео-фиксация пользования;

- переписка с третьими лицами, в том числе, входящими на объект по поручению арендатора.

5. В какой срок необходимо устранять недостатки, если имеются несколько вариантов, прописанных в различных документах?

С одной стороны, наибольшую юридическую силу имеет наиболее поздняя письменная договоренность сторон, так как она отменяет предыдущие договоренности.

по этой логике наибольшую силу должен иметь акт, а не приложение к договору.

Однако это верно лишь в случае, если все документы подписаны полномочными лицами. В то же время в нашем случае вопрос полномочий лиц, подписавших акт, достаточно спорный.

В связи с этим единственной возможной правовой рекомендацией может быть только придерживаться наиболее строгих (коротких) сроков, т.к. доказывание их продления/изменения может быть затруднено.

6. Считается ли Имущество переданным арендатору, если он не подписал акт сдачи имущества и дефектную ведомость при приемке?

Нет, не считается. Хотя необходимость подписания данных документов и предусмотрена договором, однако момент передачи имущества в случае их неподписания также фиксируется строго определенным договором способом - подписанием одностороннего акта.

7. Правомерна ли неприемка имущества арендатором в случае наличия недостатков, правомерно ли неподписание акта сдачи, считается ли имущество сданным Арендатору при таком неподписании?

Неприемка имущества арендатором правомерна, если имущество не находится в исправном состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию по назначению (п. 2.1.2. Договора).

Наличие или отсутствие данного состояния - вопрос, который может быть решен только через экспертизу и суд. Более никто определить его точно не может.

В случае если имущество находится в исправном состоянии - неподписание акта сдачи неправомерно.

Вопрос правомерности или неправомерности неподписания акта сдачи в случае если имущество не находится в исправном состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию по назначению - спорный, а что главное - не имеет правового значения, так как в независимости от бумажного оформления любыми документами принципиальным является именно вопрос состояния имущества, а не то, какими именно документами это оформлено.

В судебной практике применяется подход верховенства содержания над формой, что опять же говорит о несущественности названия конкретного подписанного документа и существенности именно его содержания.

Вопрос о том, считается ли имущество сданным может быть решен только судом, во внимание при этом принимается состояние имущества и начато ли его фактическое использование, что доказывается документами указанными в предыдущих пунктах.

Comments:

blog comments powered by Disqus
PDF Печать E-mail